還是從設(shè)計(jì)和品質(zhì)呈現(xiàn)來(lái)說(shuō)鋼板零割

　　它除了決定人們是否需要遵守機(jī)動(dòng)車(chē)尾號(hào)限行等諸如此類(lèi)的城市規(guī)定，它還是道心理防線(xiàn)，出了五環(huán)，意味著遠(yuǎn)，而住在五環(huán)內(nèi)，便是城區(qū)。

　　一環(huán)之差的四環(huán)，動(dòng)輒上千萬(wàn)的居住成本，已經(jīng)逐漸關(guān)上了剛需的這扇門(mén)，而留在五環(huán)內(nèi)，成為很多購(gòu)房人后的倔強(qiáng)。無(wú)奈，現(xiàn)實(shí)總是比理想殘酷。

　　自2017年北京樓市開(kāi)始供應(yīng)限競(jìng)房地塊至今，在過(guò)去三年的時(shí)間里，北京土拍市場(chǎng)共出讓了113宗限競(jìng)房地塊，其中位于五環(huán)內(nèi)的只有13宗地。而要說(shuō)已經(jīng)擺上“貨架”，任大家選擇的限競(jìng)房項(xiàng)目，也不過(guò)只有5個(gè)。

　　之所以以限競(jìng)房為例，是因?yàn)樵谶^(guò)去兩年多時(shí)間里，北京樓市的供應(yīng)主體都是限競(jìng)房，足夠來(lái)說(shuō)明一個(gè)市場(chǎng)的供需比例以及冷熱溫度。此外，也正是在經(jīng)歷了一輪又一輪的考驗(yàn)之后，大浪淘沙，聰明的購(gòu)房人，也在用房票選擇，哪些項(xiàng)目更值得去買(mǎi)。

　　對(duì)于初抱有如此想法的很多項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，已經(jīng)被市場(chǎng)所教育。價(jià)格的確是重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，但絕不僅僅是的標(biāo)準(zhǔn)，便宜也并不一定就意味著熱銷(xiāo)，同等限售均價(jià)的情況下，真正用心的項(xiàng)目，終會(huì)脫穎而出。

　　越來(lái)越多的項(xiàng)目意識(shí)到產(chǎn)品的重要性，開(kāi)始拼戶(hù)型拼園林拼精裝，好的產(chǎn)品越來(lái)越多，清盤(pán)速度也在加快，但對(duì)于絕大多數(shù)供應(yīng)還是在五環(huán)外的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，五環(huán)內(nèi)的限競(jìng)房，足夠稀缺。

　　從供應(yīng)端來(lái)說(shuō)，開(kāi)年北京的土拍節(jié)奏，已經(jīng)發(fā)生了變化，限競(jìng)房逐漸淡出，商品房重新回歸，不限價(jià)地塊占到了市場(chǎng)供應(yīng)的主力，這也意味著，限競(jìng)房這一類(lèi)產(chǎn)品，將在今年畫(huà)上句號(hào)。

　　從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)說(shuō)，限競(jìng)房也在進(jìn)入“7萬(wàn)時(shí)代”，剛過(guò)去的4月，北京大興西紅門(mén)兩宗限競(jìng)房用地開(kāi)拍。作為五環(huán)內(nèi)少有的限競(jìng)房地塊，終這兩宗地，以接近4萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)成交，這也意味著，未來(lái)這一區(qū)域的限競(jìng)房，將進(jìn)入6～7萬(wàn)元的時(shí)代。

　　不光是在西紅門(mén)區(qū)域，緊隨其后北京掛牌了東壩兩宗限競(jìng)房地塊，雖然后續(xù)暫停了出讓?zhuān)�但根�?jù)當(dāng)時(shí)掛牌的信息顯示，未來(lái)地塊中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò) 69422 元 / 平方米，且銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)76364元/平方米。

　　攸克君這些天其實(shí)也在關(guān)注究竟目前四環(huán)到五環(huán)之間，在售的限競(jìng)房到底賣(mài)的怎么樣。走過(guò)一圈之后得出了第二條判斷：五環(huán)內(nèi)的限競(jìng)房，此時(shí)，且買(mǎi)且珍惜。

　　以緊鄰舊宮地鐵站的京能｜電建·洺悅灣為例，項(xiàng)目地處舊宮板塊核心區(qū)，距離南四環(huán)僅有2.7公里，也是目前五環(huán)內(nèi)在售的幾個(gè)項(xiàng)目中，均價(jià)在6萬(wàn)元以?xún)?nèi)的項(xiàng)目。54715/平方米的限售均價(jià)，放大到整個(gè)五環(huán)內(nèi)的供應(yīng)，甚至包括二手房市場(chǎng)來(lái)看，都足夠有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　從目前不到5.5萬(wàn)的均價(jià)，到土地市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出的將近7萬(wàn)的售價(jià)預(yù)期，這其中的“價(jià)格差”其實(shí)也是市場(chǎng)留給購(gòu)房人值得思考的“時(shí)間差”。到底在什么時(shí)候進(jìn)場(chǎng)，是否要趕上這一班車(chē)，相信很多人，都會(huì)有自己的判斷。

　　畢竟，土地市場(chǎng)先人一步已經(jīng)熱了起來(lái)，而拍地火熱的背后，是開(kāi)發(fā)商的信心在重建，信心重建的背后，自然是已經(jīng)得到了來(lái)自市場(chǎng)的反饋。此外，二手房也是的參考標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)各方數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房成交有望突破兩萬(wàn)套，購(gòu)房人的密集進(jìn)場(chǎng)，其實(shí)也都反映了，當(dāng)下這個(gè)時(shí)機(jī)，被視為不容錯(cuò)過(guò)的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　攸克君在前幾天的文章中也討論了這個(gè)話(huà)題，雖然不是關(guān)于限競(jìng)房市場(chǎng)，而是豪宅市場(chǎng)，但當(dāng)有錢(qián)人又開(kāi)始拼關(guān)系買(mǎi)房的時(shí)候，這已經(jīng)是一個(gè)足夠明顯的信號(hào)。高凈值人群的購(gòu)買(mǎi)決策，某種程度上，更值得我們參考。

　　回到有關(guān)于五環(huán)的話(huà)題，雖然我們說(shuō)限競(jìng)房的供應(yīng)之大，平均去化難度之大，但是只要是和五環(huán)相關(guān)的項(xiàng)目，整體去化速度，依然很快。貫穿整個(gè)北京，從北五環(huán)到南五環(huán)，不管是之前的未來(lái)金茂府也好、中海望京府也好，基本都已進(jìn)入到了清盤(pán)階段，可選擇的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也越來(lái)越少，聚焦在四環(huán)到五環(huán)之間，可以說(shuō)，賣(mài)掉一套，少一套。

　　如果在增添一些附加條件，五環(huán)內(nèi)，臨近地鐵和公園，有完善的商業(yè)服務(wù)配套的項(xiàng)目，繞著五環(huán)走一圈，洺悅灣同樣是比較有代表性的項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，洺悅灣一路之隔的便是舊宮非常有名的涼水河濱公園，項(xiàng)目西側(cè)也緊鄰?fù)�興湖郊野公園，整個(gè)項(xiàng)目周邊共擁有4大公園以及12所城市級(jí)公園。如此生態(tài)資源的占有，可參考對(duì)標(biāo)的，也許只剩下奧森板塊和朝陽(yáng)公園板塊，而后者的均價(jià)，早已邁過(guò)了10萬(wàn)+。

　　此外，便是產(chǎn)品本身的加分。雖然是限競(jìng)房，但從項(xiàng)目本身的打造品質(zhì)并沒(méi)有辜負(fù)這個(gè)地段，主力戶(hù)型集中在89㎡三居和133㎡的四居，全部為一梯兩戶(hù)，全明通透大面寬的設(shè)計(jì)，同時(shí)整個(gè)項(xiàng)目構(gòu)建了云智慧健康管理、多功能健康園林、全體系健康居家、全生命周期呵護(hù)、全系統(tǒng)精工品質(zhì)等五大模塊的“5M智慧健康生活”，著重營(yíng)造了“智慧、健康、便捷、樂(lè)活”的居住氛圍。

　　對(duì)于原本就有地段優(yōu)勢(shì)的限競(jìng)房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，品質(zhì)升級(jí)無(wú)疑是更大的加分，對(duì)于這部分目標(biāo)客群來(lái)說(shuō)，周邊區(qū)域的二手房項(xiàng)目也會(huì)在其選擇范圍之內(nèi)，但不管是從價(jià)格，還是從設(shè)計(jì)和品質(zhì)呈現(xiàn)來(lái)說(shuō)，新房依然有足夠的優(yōu)勢(shì)，更何況，相比于區(qū)域內(nèi)很多在售二手房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，電建·洺悅灣的價(jià)格，并不算高。

　　此時(shí)，就是一個(gè)和市場(chǎng)賽跑的過(guò)程，當(dāng)四環(huán)逐漸關(guān)上剛需之門(mén)的時(shí)候，五環(huán)留給大家的時(shí)間和選擇，其實(shí)也正在慢慢變少。

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